拆迁评估经营性损失补偿评估

拆迁评估 经营性损失补偿评估

     拆迁评估中应该注意的问题 随着我国城市规模的不断扩大，以及对城市污染控制的要求越来越严格，使得越来越多的工厂需要搬迁。此外，因不少企业在不断扩大生产规模，当原生产场地达不到发展需求时，也需要搬迁。工厂搬迁，停止生产，必定给企业造成一定的损失。因工厂搬迁而造成的生产经营损失的评估，对于拆迁赔偿的计量以及企业搬迁的财务预算，都是十分必要的。工厂搬迁，涉及企业的人、财、物，产、供、销，影响到企业的方方面面，因此，对于企业这一损失的评估也比较复杂。这不但关系到需要工厂搬迁的，还涉及作为当事人的企业，因此，又不能不予以重视。

      一般来说，工厂搬迁对企业的影响或者说对企业生产经营方面造成的损失，

    可分为三个阶段，即：搬迁准备阶段、搬迁阶段和搬迁后恢复正常生产阶段。这三个阶段的损失可以一条曲线来表示，即开始从零开始逐渐上升（搬迁准备阶段），上升至高值（搬迁阶段），然后从大值逐渐下降至零（搬迁后生产恢复阶段）。

   下面，就这三个阶段分别进行一些分析：

（一）搬迁准备阶段： ⑴ 因工厂的客户得知该企业搬迁的消息，从而对其交货能力缺乏信心，因此定单会逐步减少转移； ⑵搬迁企业不能在原地上新产品和扩大生产规模，丧失了发展的赢利机会； ⑶由于工厂将要搬迁，对原材料的定货将逐步减少，这势必在与原材料供应商的价格谈判中处于不利地位； ⑷由于工厂将要搬迁，企业管理层必然为此投入精力，因此影响了工厂搬迁前的生产管理； （5 ）工厂新址建设的一系列费用，包括征地、规划设计、厂房基建、装修、工厂配套设施的建设等等。在这个阶段，企业所受到的影响和损失是从零开始，并曲线上升。

（二）搬迁阶段： 在搬迁阶段，工厂完全停工停产。业务收入为零，但，企业的另一些开支仍需要支付，包括： ⑴生产经营中仍需要支付的费用： A 、职工的薪酬（包括工资、福利、社保）以及当涉及职工后勤服务的建筑也需搬迁时、还需要保障职工的后勤需求； B、生产设备、运输设备、办公设备按月计提的折旧费用； C 、管理费用； D 、不在搬迁范围内的销售、营业网点的日常开支（房租费等）。 （2）财务费用： 因工厂搬迁贷款的利息支出。在这一阶段，搬迁对企业的影响和导致的损失曲线上升，可能达到峰值。

（三）、搬迁后生产恢复阶段： 在这一阶段，设备的安装调试工作将逐步完成，生产和管理秩序逐步恢复；客户对企业交货能力的信心逐步得到恢复；原材料供货渠道逐步稳定；企业管理层主要精力逐步转移；员工的情绪也逐步稳定；后使工厂的生产效率达到搬迁前的水平，或因工厂新址各种条件的改善，而超过了过去。在这个阶段，企业搬迁的影响和损失的曲线是下降的，直至零。

经营损失评估资料搜集目录

一、企业基础资料 1、工商企业法人营业执照及税务登记证、生产许可证等； 2、企业简介； 3、公司章程； 4、企业产品质量标准； 5、企业营销网络分布情况； 6、新闻媒体，消费者对商标产品质量、售后服务的相关报道和评价等反馈信息； 7、其它。

二、经营损失资料 1、房屋租赁合同复印件 2、拆迁文件复印件。

三、财务资料 3、委托方近三年（含评估基准日）资产负债表、损益表或相关财务收益统计； 4、委托方未来五年发展规划； 5、企业未来3-5年的收益预测及编制说明（C表）。  

四、其它资料 6、企业及相关产品（服务）荣誉证书； 7、委托方承诺书。

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